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解除二手房買賣合同的方式和方法
發布時間:2020-06-06  來源:華商律師  返回

            《民法典》對解除合同的要求和解約程序有了新規定,今天就解除二手房買賣合同的有關問題,結合新規則再做一個簡要的闡述。

 

一、  雙方協商一致解除

 

買房人和賣房人,可以協商一致解除合同。協商解除也就是就買賣雙方的合意,用新的協議,解除原來的合同關系。

實踐中,買賣雙方和中介簽訂的是《深圳市二手房買賣及居間服務合同》,在法律上,該三方合同中包含房屋買賣合同和中介合同兩個法律關系。買賣雙方解除買賣合同關系不需要經過中介方的同意,只需要買賣雙方簽訂一個解約協議,買賣合同關系就可以解除。現實生活中,中介往往說沒有他的參與,買賣雙方解除不了買賣合同關系,這是一種錯誤的觀點。

庭審中,買賣雙方已經達成調解意向,往往因中介方和買賣雙方或一方關于傭金支付的問題難以達成一致意見,或中介公司沒有出庭,致使調解陷入僵局。此時,原告可以申請撤回對中介公司的起訴,這樣就不需要中介公司在調解筆錄上簽字確認。

在解除合同的協議中,買賣雙方可以結合合同中約定的結算和清理條款(違約金條款),約定在雙方不再履行合同的前提下,形成新的債權債務關系,比如約定一方支付另一方賠償金、返還定金等。當然,買賣雙方也可以約定互不追究責任,解約協議簽訂后,雙方債權債務就此了結。

 

法律依據:《民法典》 

第五百六十二條 當事人協商一致,可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時,解除權人可以解除合同。

 

 

 二、合同自動解除

 

簽訂合同時,買賣雙方在合同條款中直接約定二手房買賣合同失效的條件或失效的期限。滿足解除條件,條件成就時合同自動解除。期限屆滿,合同自動解除。

依據《民法典》第一百五十八條,附解除條件的二手房買賣合同,自條件成就時失效。依據《民法典》第一百六十條,附終止期限的二手房買賣合同,自期限屆滿時失效。

實踐中,自帶約定解除合同方式的常見合同條款有:約定在買房人不按照合同約定給付定金,買賣合同自動解除;約定買房人發現學位被人占用,買賣合同自動解除;約定買房人逾期取得購房資格,買賣合同自動解除;約定共有人不簽字,買賣合同自動解除;約定賣房人辦理房產證的期限,逾期則買賣合同自動解除;約定售房人解除查封的期限,逾期則買賣合同自動解除。

法律依據:《民法典》

第一百五十八條 民事法律行為可以附條件,但是根據其性質不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為,自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為,自條件成就時失效。

 

第一百五十九條 附條件的民事法律行為,當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的,視為條件已經成就;不正當地促成條件成就的,視為條件不成就。

 

第一百六十條 民事法律行為可以附期限,但是根據其性質不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行為,自期限屆至時生效。附終止期限的民事法律行為,自期限屆滿時失效。


三、依據約定的解約條件解除

合同中約定解除條件,解除條件成就,守約方通知違約方解除合同。合同約定的解除條件成就,守約方取得解約權,其可以選擇行使解約權,也可以選擇不行使解約權。

以前法律沒有明確規定解除權的行使期限,只在《商品房買賣合同司法解釋》第十五條中有提及,其它合同糾紛(含二手房合同糾紛)不能直接適用。本次《民法典》采納了該司法解釋的意見,在第五百六十四條對此作了明確的規定,合同解除權自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使,或者經對方催告后在合理期限內不行使的,該權利消滅。

實踐中,很少有違約方催告守約方解除合同。守約方要依法及時行使解除權,合同約定的解約條件成就后,守約方怠于行使合同解除權超過一年,喪失解除權。一手房商品房的開發商和二手房的賣房人在買房人違約后,要及時發函解除合同,避免構成一房二賣,由守約方變成違約方。

實踐中,在簽訂二手房買賣合同時,一定要添加買房人或賣房人任一方逾期履行合同超過多少日對方可以解除合同的條款。

實踐中還應特別注意,依據2019年《九民會議紀要》(法〔2019254號)第四十七條,違約方違約程度顯著輕微,不影響守約方合同目的實現的,守約方解除合同的請求,法院不予支持。

 

法律依據:《民法典》

第五百六十二條 當事人協商一致,可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時,解除權人可以解除合同。

 

第五百六十四條 法律規定或者當事人約定解除權行使期限,期限屆滿當事人不行使的,該權利消滅。

 

法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限,自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使,或者經對方催告后在合理期限內不行使的,該權利消滅。

 

 

依據法律規定解除

雙方在合同中沒有約定解除條件,則解除合同時需要看是否符合法定解除條件。《民法典》第五百六十三條規定了法定解除合同的條件。

需要注意的是,是否符合法定解除條件,不是由當事人判斷,而是當雙方有爭議時由人民法院或者仲裁機構根據雙方的舉證材料判定。因此,法定解除的解除權時間一年期限的起止時間,難以把握。

 《民法典》第五百八十條在法定解除條款外,新增加了在履行非金錢債務時,一方確實無法履行時,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系,但是不影響違約責任的承擔。這把非金錢債務履行困難的合同是否可以解除的權限,留給了人民法院或者仲裁機構。為了避免和違約方不享有單方解除權的法理相沖突,法條表述為違約方可以請求終止合同權利義務關系。

 

法律依據:《民法典》

第五百二十七條 應當先履行債務的當事人,有確切證據證明對方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)經營狀況嚴重惡化;

(二)轉移財產、抽逃資金,以逃避債務;

(三)喪失商業信譽;

(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。

 

當事人沒有確切證據中止履行的,應當承擔違約責任。

第五百二十八條 當事人依據前條規定中止履行的,應當及時通知對方。對方提供適當擔保的,應當恢復履行。中止履行后,對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的,視為以自己的行為表明不履行主要債務,中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔違約責任。

 

第五百三十三條 合同成立后,合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的,受不利影響的當事人可以與對方重新協商;在合理期限內協商不成的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

 

人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況,根據公平原則變更或者解除合同。

 

第五百六十三條 有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。


以持續履行的債務為內容的不定期合同,當事人可以隨時解除合同,但是應當在合理期限之前通知對方。

 

第五百八十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以請求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事實上不能履行;

(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;

(三)債權人在合理期限內未請求履行。

 

有前款規定的除外情形之一,致使不能實現合同目的的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系,但是不影響違約責任的承擔。

 

 

 

 五、通知解除合同的途徑

 

1.口頭、電話通知解除。

有證據證明解除合同的意思表示到達對方后,合同解除。所謂的有證據證明:一是證人證明,依據法釋〔201919號《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定(2019修訂)》第六十八條的規定,該證人必須出庭作證,不出庭則不采信;二是有錄音或錄像證明,證據的取得方式不能違法。

2.電子郵件及微信、短信、QQ聊天方式通知。

首先,保留原始載體,即保留好發送短信、彩信、QQ消息或微信的手機。現實中經常出現,當事人中途刷機或當事人把有關的數據拷到硬盤后刪除手機內的內容,導致原始記錄滅失。電子證據喪失了原始載體,證據鏈條就會出問題。

其次,要證明使用QQ、微信、短信、電子郵件的人是合同相對方。手機使用人身份及短信收發時間,可以申請法院去移動、聯通、電信三大通信公司調取;QQ、微信用戶、微信公眾號、微信小程序的注冊信息向深圳市騰訊計算機系統有限公司調取;有關QQ及微信錢包的賬戶轉賬記錄向財付通支付科技有限公司調取。

最后,要有證據證明解除合同的通知已經發出。在法庭上,應當提供存儲該視聽資料的原始載體,可以當場演示。

采用錄音錄像、手機短信、QQ\微信等方式送達,面臨的最大問題是對方不出庭。在對方不出庭的情況下,沒有對原告提交的電子證據做認可或不認可的質證,此時所有的舉證責任全部在原告身上。在只有電子證據的時候,原告要及時想辦法補充證明,不要讓電子證據成為孤證。

3.書面發函通知。

書面解約通知自通知到達對方時解除。《民法典》在第五百六十五條,規定了解約通知新規則:債權人通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除,債務人在該期限內未履行債務的,合同自通知載明的期限屆滿時解除。

實踐中應注意,當面提交解約函的,應讓對方在事前準備好的解約函副本或復印件上注明已經收到;郵寄方式送達解約函的,依據《郵政法》信件應由中國郵政EMS送達,不能隨意選擇快遞公司,否則不符合《郵政法》關于信函法定送達機關是郵政公司的要求。郵政快遞郵寄后,應及時打印快遞流水記錄。

郵寄送達對方的送達地址選擇。

首先,看合同上有沒有填寫通信地址,按照雙方合同上預留的通信地址,用郵政快遞郵寄后就視為送達。合同上沒有通信地址,中介公司讓對方填寫的有送達地址確認書的,可以找中介公司索要該地址確認書,按照該地址郵寄。否則,自然人以其戶籍登記的住所或者在經常居住地登記的住址為送達地址,法人或者其他組織以其工商登記或其他依法登記、備案的住所地為送達地址。

其次,賣房人在雙方交易的房屋內居住的,可以郵寄到該地址,或直接留置送達,也就是直接把解約通知貼交易房產門上拍照留存的方式,最好是拿一份當天的報紙作為參照。

最后,解約函應郵寄給中介公司的跟單工作人員,注明轉交某某某的字眼,并及時聯系該中介詢問轉交情況,保留該詢問的證據。法律上,給買賣雙方傳遞信息是中介公司作為中介方的法定義務之一。

記得對方拒收的情況下,郵件退件后不要拆信封,保持原貌,當庭打開就好。還有郵寄的時候要預留自己的正確的通信地址和電話,萬一退件或對方回函,你也能夠收到。

4.公告送達。

《民法典》第一百三十九條,以公告方式作出的意思表示,公告發布時生效。這里的公告,沒有規定必須是對不特定人的公告,例如拍賣公告、招標公告、招領公告、各類懸賞廣告等。合同相對方之間點對點的公告,并沒有被納入禁止之列,依據法無禁止即可為的原則,解除合同也可以采用公告的方式。但應是在前述送達方式均不能實現解除合同效果時的選擇,只有在受送達人下落不明或者窮盡其他送達方式無法送達的情況下,才能采取公告送達方式,不能一開始就采用公告送達方式。公告要刊登在當地有一定影響力的報紙上,內容要完整不要詞不達意。

5.公證送達。

所謂的公證送達,就是在公證員的見證或陪同下送達,只是加強送達的真實性,因成本較高,除了開發商以外,其他人基本是不用的。

6.通過提起訴訟或仲裁的方式解除合同。

從實務出發,《民法典》第五百六十五條規定,一方直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同,人民法院或者仲裁機構確認該主張的,合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

實踐中應注意,《民法典》生效后,在訴訟解除合同的訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方后,原告或仲裁申請人不能再變更訴訟請求為繼續履行。2015年深圳有幾個二手房案件,二手房的買房人一審當庭變更解除合同索要違約金的訴訟請求為繼續履行合同,一審認為合同在被告簽收訴狀時已經解除,駁回繼續履行的訴訟請求,二審支持原告繼續履行的訴訟請求。賣房人申請再審,廣東省高院維持二審繼續履行的判決。本次《民法典》堵上了這個法律適用漏洞。其實這個問題,用要約和承諾的基本法理完全可以解釋清楚,有單方解除權的一方,帶有解除合同的意思表示的訴狀經法院送達給被告后,合同解除。

實踐中還應注意,訴訟或仲裁請求應表述為解除《深圳市二手房買賣及居間服務合同》中的買賣合同關系。

 

法律依據:《民法典》

第一百三十七條 以對話方式作出的意思表示,相對人知道其內容時生效。

以非對話方式作出的意思表示,到達相對人時生效。以非對話方式作出的采用數據電文形式的意思表示,相對人指定特定系統接收數據電文的,該數據電文進入該特定系統時生效;未指定特定系統的,相對人知道或者應當知道該數據電文進入其系統時生效。當事人對采用數據電文形式的意思表示的生效時間另有約定的,按照其約定。

 

第一百三十九條 以公告方式作出的意思表示,公告發布時生效。

第五百六十五條 當事人一方依法主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除;通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除,債務人在該期限內未履行債務的,合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的,任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。

 

當事人一方未通知對方,直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同,人民法院或者仲裁機構確認該主張的,合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。


 

 (作者:周爭鋒華商律師事務所專職律師主要執業領域為房地產法律事務,提供二手房交易咨詢、陪購、陪售、調解、訴訟及仲裁服務)

 



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