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未成年名下房產的歸屬及處分實務難題
發布時間:2020-05-22  來源:華商律師  返回

        作為房產律師,筆者一直想寫一下登記在未成年人名下房產的歸屬和處分問題,但是一直不敢寫,為什么呢?因為這個問題在法律適用層面,沒有定論。

 

一、登記在未成年名下房子的歸屬

 

依據《物權法》的規定,房產登記在誰名下,所有權就歸屬于誰,但實務中法院不一定這樣認為。

監護人在處分登記在未成年名下的房子的時,需要監護人出具為未成年人利益處分房產的保證,監護人才能夠處分房產。

但當處理夫妻離婚訴訟或者監護人被列為被執行人的時候,有些法院又不單純的只看登記在誰名下。舉例如下:

1.夫妻共同出資購買房屋后,產權登記在未成年子女名下的,判斷是否作為夫妻共同財產,一是要審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示,二是要考慮不動產物權登記的公示效力,保護善意第三人的權利。——《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民事卷V》 第3055頁 觀點編號1329

2. 不動產登記證書記載的所有權人,是一種法律擬制事實,可以被真實的物權關系推翻。父母出資購買的房屋產權登記在未成年子女名下,未成年子女未舉證證明系其勞動所得或因繼承、獎勵、他人贈與、報酬、收益等合法來源取得,應認定訴爭房屋的真實所有權人為父母。——《登記在未成年子女名下房產可否被執行》作者湖北法官朱紅祥法官

3. 《江蘇省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》第四條規定:“……對于被執行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數額存款,登記在被執行人未成年子女單方名下的房產、車輛或者登記在被執行人和其未成年子女名下的房產等,執行法院可以執行。……”

法院兩極分化的做法,導致有些法院在夫妻離婚訴訟中,不把登記在未成年名下的房產認定為夫妻共同財產,對分割請求不予處理;有些法院認為是夫妻共同財產一并予以處理;有些法院在執行時把登記在未成年名下的房產當做父母的財產直接就給執行了。這樣相互矛盾的判例充斥了我們的朋友圈。

但是作為律師我還是要說,根據《物權法》的規定,房產登記在誰名下就是誰的,除非能夠推翻不動產登記,就是不動產登記本身存在錯誤,至于登記未成年名下的房產是誰送的,在所不問。

申請執行人認為登記錯誤可以依法提出第三人撤銷之訴,這有明確的法律救濟程序,但是不能沒有經過審理,就在推理過程中得出物權登記無效的結論,作出一個和物權登記相反的認定結果。在判決的說理部分,三言兩語就把人家未成年人物權權利給弄沒了,連提出糾正的救濟程序都不給,實際上視物權登記公示公信制度為無物。

現實生活中,未成年人的父母要把未成年人名下的房產過戶到夫妻一方或雙方名下,在房產登記機關是絕對不能實現的,這違反基本的法理。現在法院動不動就把登記在未成年名下的房產認定是夫妻共同財產,那么,在夫妻雙方不離婚的情況下,夫妻一方或雙方要求法院把房產確認為自己的財產,法院該如何判決?若判決確認為夫妻雙方財產,夫妻雙方就可以隨意處分,保護為未成年人名下財產的制度設計就成為空談。類似判決實際上就是認為,監護人不能贈予給未成年子女財產,問題是法律沒有這樣的禁止性規定,這是根深蒂固的父債子還思想在作祟。

 

二、父母作為監護人,如何申請處分未成年人名下房產

 

《民法總則》在委托代理章節增設了共同代理制度。依據《民法總則》第一百六十六條規定,數人為同一代理事項的代理人的,應當共同行使代理權,但是當事人另有約定的除外。依據《民法總則》第一百六十三條的規定,委托代理人按照被代理人的委托行使代理權。法定代理人依照法律的規定行使代理權。目前在我國法律層面,并沒有對監護人有多人時,同一順序有多個的監護人情況是不是必須共同行使代理權作出規定。

但是,《民法總則》第三十條規定,依法具有監護資格的人之間可以協議確定監護人。協議確定監護人應當尊重被監護人的真實意愿。為了以后辦事便利,離婚時應同時就撫養權和監護權作出約定。監護人之間的監護協議,法律也沒有規定保存機關,估計不動產登記機關也只是形式審查,不會實質審查,實際上也審查不了,反正出事后由簽字的監護人承擔所有責任。

因為法律對同一順序有多個的監護人的代理權行使沒有明確必須共同行使,這使處分登記在未成年人名下的房產帶來很多糾紛。個別地方的登記條例或不動產操作規程在這個問題上很明確的,比如重慶、江西、貴州和廣州市不動產操作規程中對此都規定的非常明確,需要同一順序的監護人共同申請。

深圳市不動產登記中心的官方網站也是要求多個監護人須共同申請。一個監護人申請是否可行?有當事人告訴筆者,第1次遞件登記中心要求兩個人監護人共同申請,第2次遞件當事人要求不動產登記中心拿出監護人共同申請的法律依據,最后,一個監護人申請的登記中心也給他遞件過戶了。為啥,因為對個人而言, 法無禁止即可為 ;對行政機關而言,則是法無授權不可為 。

但還是需要提醒買房人,購買這樣的房子始終存在著法律風險,就是損害未成年人利益合同無效的法律風險。依據《物權法司法解釋一》第二十一條的規定,房屋買賣合同被確認無效,是自始無效,需要返還房產。

據媒體報道,北京市就有買受人買了精神病人的房產,幾年后被人訴訟合同無效,法院判決返還房產。可以百度下——《買房兩年后原房主兒子稱母親有精神病 法院:購房合同無效》。

法律依據:

1.《不動產登記暫行條例實施細則》2019修正

第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由其監護人代為申請。

監護人代為申請登記的,應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的,還應當提供為被監護人利益的書面保證。

父母之外的監護人處分未成年人不動產的,有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

2.《江西省房屋登記條例》2013年已經失效

第十二條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房屋,應當由其監護人代為申請登記。監護人代為被監護人申請登記的,應當提交證明監護人身份的憑證;因處分被監護人房屋申請登記的,監護人應當提供處分是為了被監護人利益的書面保證。監護人有多人的,應當根據監護約定代為申請登記,或者由監護人共同代為申請登記。

3.《重慶市土地房屋權屬登記條例》2019修正

第十五條 未成年人的土地房屋權利應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請登記的,應當提交證明監護人身份的材料。處分未成年人土地房屋申請登記的,監護人應當提供處分是為了未成年人利益的書面聲明。監護人有多人的,應當根據監護約定代為申請,或者由監護人共同代為申請登記。

4.《貴州省不動產登記條例》(草案)(征求意見稿)20201

第二十六條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人處分不動產的,應當由全部監護人代為申請不動產登記。

無民事行為能力人、限制民事行為能力人因購買、繼承、接受贈與等民事法律行為取得不動產的,由全部或部分監護人代為申請不動產登記。

監護人代為申請登記的,應當提供監護人與被監護人的身份證明、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的,還應當提供為被監護人利益的書面保證。

 

三、用未成年名下房產的貸款問題

 

前兩天有一個人咨詢用登記在未成年人名下房產去抵押貸款的問題,當事人托了很多人問了很多銀行,銀行都不接收。

筆者在裁判文書上也查詢了未成年名下的房產抵押給銀行抵押合同的效力問題,最高院有認定抵押合同有效的判決,也有認定抵押合同無效的判決,銀行確實不敢做這樣的抵押貸款。

 

四、出售未成年人房產違約責任的承擔

 

筆者在裁判文書網上查詢監護人出售未成年人名下房產的糾紛,法院的判決是五花八門,千奇百怪。

有確認監護人不是為了未成年的利益而處理其財產,合同無效,如東莞市中級人民法院(2015)東中法民一終字第3047號;有判決房屋買賣合同有效,繼續履行的,如德州市中級人民法院 (2019)魯14民終1629號;有判決監護人構成無權代理,買賣合同對未成年人無效,對監護人有效,由監護人承擔違約責任的,如廣州市中級人民法院的(2018)粵01民終3843號。

相互矛盾的判決非常多,感覺每個觀點都對,就看法官的個人價值取向,越看越糊涂。

 

(作者:周爭鋒,華商律師事務所專職律師,主要執業領域為房地產法律事務,提供二手房交易咨詢、陪購、陪售、調解、訴訟及仲裁服務)

 



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